Ипотека на землю.

Получить ипотечный кредит для приобретения земельного участка теоретически возможно, но сделать это достаточно затруднительно.

Прежде всего следует знать, что п. 1, 2 ст. 63 закона «Об ипотеке"» от 16.07.1998 № 102-ФЗ содержит прямой запрет на приобретение с помощью кредитных средств следующих видов земельных участков:

- земель, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти, при этом п.1 ст. 62.1 обозначенного выше нормативного документа указывает на возможность выдачи ипотеки на земли с муниципальной или неразграниченной государственной собственностью, при условии, что они предназначены для жилищного строительства;

- земель с площадью, не соответствующей нормативным требованиям о минимальных размерах.

Банки прежде чем дать одобрение на выдачу кредита должны убедиться в ликвидности земли

Показатели, влияющие на качество участка:

1. Категория почв, составляющих земельный участок.

2. Местоположение относительно населенных пунктов.

3. Близость расположения транспортных коммуникаций.

4. Степень развития инфраструктуры.

5. Принадлежность земельной территории к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. При этом сельскохозяйственные земли крайне редко рассматриваются банками в качестве предмета залога.

6. Расположение мест сброса бытовых отходов и промышленных предприятий вдали от участка.

7. Участок не должен располагаться на местах природоохранных, резервных и водоохранных зон.

8. Расстояние от города, в котором находится банк, до участка должно быть не более 50-70 км.

9. Благополучным обстоятельством считается наличие около участка подъездной дорожки, которая открыта для постоянного движения на любом виде транспортных средств.

10. Указывается минимально допустимая площадь земли, которая может регулироваться земельными, градостроительными и региональными нормативными актами.

11. Наличие у участка зафиксированных границ.

12. Постановка на кадастровый учет.

13. Участок не должен иметь дополнительных обременений, к примеру, аренды, залога или ареста.

14. Наличие на территории участка лесной зоны или природного водоема.

15. Приобрести можно только тот участок, которой является собственностью продавца, что подтверждается соответствующими документами.

Указанный список достаточно убедительно говорит о том, что банки неохотно выдают кредиты на землю, поскольку выгодно продать ее будет достаточно затруднительно. Поэтому будущего заемщика ожидает длительный и трудоемкий процесс сбора пакета документов для заключения договора ипотеки на земельный участок.

В случае, если земля находится на территории коттеджного поселка получить одобрение на кредит будет значительно проще. Кроме того, условия ипотеки будут более щадящими.

Специалисты рекомендуют тщательно подходить к выбору участка.

Для начала следует познакомиться с будущими соседями и расспросить их о текущем положении дел на данной территории, о качестве земель, безопасности местности и других нюансах. Затем надо почитать местные издания с целью узнать побольше о возможных экологических или криминальных ситуациях на территории. Осмотрите не только участок, но и все, что его окружает, например, подъездные пути и другие коммуникации. Узнайте нет ли рядом небезопасных объектов.

Документы для получения ипотеки:

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю или иной документ, удостоверяющий данное право.

- Кадастровый план земли, содержащий индивидуальный кадастровый номер, указание расположения участка, категории, вида разрешенного использования, цены, площади.

- Если совладельцем приобретаемого участка является несовершеннолетнее лицо, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

- При нахождении участка в совместной собственности супругов, покупателю необходимо согласие второго супруга на продажу, которое подлежит удостоверению у нотариуса.

- Отчет независимого эксперта-оценщика.

- Справка об отсутствии на участке построек (выдает БТИ).

Получатель ипотеки должен быть зарегистрирован в населенном пункте где находится банк, иметь документы, подтверждающие стабильную трудовую занятость, обладать постоянным доходом, иметь чистую кредитную историю.

Договор залога предусматривает:

1. Право заемщика возводить постройки на заложенном участке без уведомления кредитора. Уведомление является обязательным, если оно было предусмотрено договором ипотеки.

2. Последствием заключения договора является появление прав на возведенные постройки у заемщика. Подобная норма отражает принцип земельного права, заключающийся в единстве судьбы земельного участка и связанной с ним недвижимостью, описанный в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

3. Нельзя заложить только часть земельного объекта, поэтому если лицо приобретает долю в совместной или долевой собственности, она сможет выступить гарантом ипотеки только после сбора дополнительных бумаг. Для этого банк потребует оформить согласие всех остальных собственников долей участка.

4. Заемщик должен учитывать, что ввиду низкой ликвидности земель по сравнению с квартирами, кредитная организация будет настаивать на максимальных процентных ставках.

Дополнительные финансовые затраты получателя кредита.

Он будет вынужден внести плату за посещение земельного участка сотрудниками банка, которые производят осмотр и анализ местности. Также на будущее земельное владение выезжает команда профессиональных оценщиков, услуги которых также оплачиваются заемщиком. Кроме того, придется оплатить комиссию за открытие кредитного счета. Некоторые документы надо заверить у нотариуса, что тоже не бесплатно.

В случае низкой ликвидности приобретаемого земельного участка банк может предложить нецелевой кредит, предусматривающий наличие другой собственности у заемщика, которая может стать залогом. Нецелевой кредит является одним из видов ипотеки. Таким образом, клиент заключает с банком договор нецелевого ипотечного кредитования. Подобный путь более привлекателен для банков, поскольку дает им надежную гарантию обеспечения залога.

В этом случае есть и плюсы для заемщика. Он не будет оплачивать посещение сотрудниками банка участка земли т.к. банк не будет учитывать его стоимость и другие характеристики при выдаче средств. Кроме того, ставка по нецелевому кредиту обычно ниже ставки кредита на покупку земли. Однако, следует знать, что в случае неоплаты ипотечного кредита, взятого с целью покупки земельного участка, на заложенную собственность обращается взыскание. Оно подлежит публичной продаже в форме торгов, конкурса или аукциона.

Наконец, при невозможности оформить целевой кредит, у клиента банка всегда остается возможность для получения потребительского. Если вы не смогли подыскать подходящее кредитное учреждение, способное предоставить ипотеку на землю, то стоит воспользоваться этим универсальным способом.

Ипотека на земли сельскохозяйственного назначения.

Подобный вид ипотеки встречается нечасто. Однако, количество ипотечных договоров медленно, но стабильно повышается с каждым годом. Обычно правами на приобретение сельскохозяйственных земель пользуются юридические лица и индивидуальные предприниматели. Они осуществляют пользование территорией в коммерческих целях.

Вплоть до 2004 года закон запрещал залог сельскохозяйственных земель, но после новых изменений, внесенных в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, границы их оборота значительно расширились. Единственное ограничение касается взыскания на такие земли, которое происходит только по истечении периода сельскохозяйственных работ. При оценке сельскохозяйственных почв на передний план выходят показатели урожайности, механического состава грунта, его каменистости, а также потенциальные доходы и расходы при использовании.

Подводя итоги.

Оформление ипотечного кредита на покупку земли требует значительных временных, нервных и финансовых затрат при неочевидности результата. Очевидно, что банки крайне неохотно предоставляют такие кредиты поскольку не хотят связывать себя с возможной продажей объектов. Хотите ли вы всех предстоящих хлопот? Решать только вам, но знайте, что возможность все таки существует.